Bouwkundige
keuringen
Als u een huis, bedrijfspand of ander onroerend goed wilt kopen
of wilt laten bouwen, wilt u natuurlijk graag weten waar u aan toe bent. Is de
kwaliteit goed? Voldoet het aan de regelgeving? Kom ik de komende jaren niet
voor onaangename verrassingen te staan?
Milro Nederland BV kan een groot deel van uw zorgen uit handen
nemen. Wij verzorgen diverse soorten bouwkundige keuringen.
De keuringen worden uitgevoerd door een door TÜV en Vereniging
Eigen Huis gecertificeerde keurmeester.
- Aankoopkeuringen (bestaande woningen en gebouwen)
- Opleverkeuringen (nieuwbouw)
- Inspecties tijdens de bouw (nieuwbouw)
- Opleverkeuringen (verbouwingen, uitbreidingen)
- Nulmeting (bouwkundig) i.v.m. (ver)bouw
activiteiten in uw omgeving
- Keuring op maat (bouwkundige opname in overleg)
- Meerjarenonderhoudsplan voor Verenigingen van
eigenaren
- Technisch
Beheer Vereniging van Eigenaren
Doordat wij onafhankelijk en niet emotioneel betrokken zijn en
beschikken over degelijke kennis van de bouw en regelgeving kunnen wij een
objectief en eerlijk beeld van het pand geven.
Aansprakelijkheid van Milro Nederland
Aankoopkeuring
U heeft uw oog
laten vallen op een woning of bedrijfspand.
Natuurlijk wilt u enige zekerheid hebben voor u tot de koop beslist.
U wilt weten of
u niet binnen korte of middellange termijn voor onaangename verrassingen komt
te staan door (achterstallig) onderhoud of ongeplande vervangingen. Ook is het
voor u interessant om te weten of uw ideeën met het pand technisch en
financieel haalbaar zijn.
Kortom voldoet
het pand aan de kwaliteitseisen die u er aan stelt.
De bouwkundige
aankoopkeuring is dan een goed hulpmiddel om meer inzicht in de bouwkundige
staat van het pand te krijgen.
U kunt, als u
reeds heeft besloten tot aankoop, de bouwkundige keuring ook als ontbindende
voorwaarde laten opnemen in de (voorlopige) koopovereenkomst.
Als u uw huis
wilt verkopen kunt u een bouwkundige keuring uit laten voeren. Als u aan
kandidaat-kopers een keuringsrapport kunt tonen, zal een onafhankelijk keuringsrapport
hen sneller van de kwaliteit van uw pand overtuigen.
De
aankoopkeuring is een visuele inspectie. Er worden geen zaken gesloopt,
verplaatst of gedemonteerd. Deze inspectie geeft een betrouwbaar beeld van de
bouwkundige staat van het pand. Tevens wordt kan indicatief een inschatting
gemaakt worden van de kosten om het pand in een redelijke staat van onderhoud
te brengen.
Bijzondere verplichtingen Koper / Verkoper
Garanties en
uitsluitingen in de koopovereenkomst
Opleverkeuring
U
heeft een nieuwbouwwoning of bedrijfsgebouw gekocht of laat deze in eigen
beheer bouwen.
De
oplevering van de woning of ander onroerend goed is altijd een druk en spannend
moment. Er moeten erg veel zaken tegelijkertijd geregeld worden. Aangezien de
meeste mensen niet regelmatig een woning opleveren is het heel begrijpelijk als
u niet weet waar u op moet letten bij oplevering van uw nieuwbouwpand. Tijdens
de bouw worden er menselijkerwijs kleine en grotere fouten gemaakt en ontstaan
beschadigingen. Het komt zelden voor dat er geen gebreken worden geconstateerd.
U koopt een nieuw pand en mag daarom ook verwachten dat dit binnen de daarvoor
geldende regels aan de eisen voor een nieuw product voldoet.
Wij
kennen de regels en weten bij een ronde door de woning of bedrijfsgebouw waar
wij op moeten letten zodat het grootste deel van de bouwgebreken tijdens de
oplevering worden opgemerkt. Omdat we onafhankelijk en niet emotioneel betrokken
zijn bij de oplevering kunnen we een objectief en eerlijk beeld van het pand
vormen.
De
aannemer of ontwikkelaar waarvan u het pand koopt zal tijdens de rondgang een
Proces Verbaal van Oplevering opstellen. Wij zullen tijdens de rondgang een 2e
rapport opmaken en er op toezien dat de opleverpunten op correcte wijze in het
Proces Verbaal van Oplevering worden genoteerd.
Door
een zo volledig mogelijke staat van gebreken op te stellen wordt voorkomen dat
er later vervelende discussies ontstaan over beschadigingen en gebreken die na
de oplevering worden geconstateerd.
Verder
geven wij desgewenst tijdens de keuring tips en adviezen met betrekking tot de
in uw woning aanwezige materialen en de regels en garanties die daarop van
toepassing zijn.
Wij
kunnen ook bouwkundige bijstand verlenen aan Verenigingen van Eigenaren (VvE’s)
bij het opleveren van algemene ruimten en buitenzijden van gemeenschappelijke
woon- en bedrijfsgebouwen.
Klik op de afbeelding om het certificaat groter weer te geven.
Inspectie tijdens de nieuwbouw
De meeste gebreken die tijdens de oplevering van woningen
en bedrijfspanden worden geconstateerd zijn gebreken en beschadigingen die
tijdens de afbouwfase zijn ontstaan. De gebreken die in een eerder stadium van
de bouw zijn ontstaan zijn in een enkel geval verholpen tijdens de bouw, maar
worden vaak genoeg niet opgemerkt of zijn eenvoudigweg met een visuele
inspectie niet meer waarneembaar doordat deze op onbereikbare plaatsen in het
gebouw zitten. U kunt hierbij denken aan scheefstand van de constructie of
foutief aanbrengen van geluids- en warmte-isolatie, verkeerde of ontbrekende
verankeringen en dilataties en fout aangebrachte betonwapening. Dergelijke
gebreken zijn vaak niet waarneembaar zonder kostbare ingrepen zoals
gedeeltelijk afbreken of specialistische apparatuur. Herstel van deze gebreken
is vaak zeer ingrijpend of zelfs geheel niet meer mogelijk, maar doet vaak
ongemerkt wel degelijk afbreuk aan de kwaliteit van uw pand.
Wij adviseren u daarom om ook tijdens de bouw één of
meerdere inspecties uit te laten voeren zodat dergelijke gebreken in een vroeg
stadium worden geconstateerd en kunnen worden gecorrigeerd of zelfs voorkomen.
Deze inspecties kunnen ook collectief voor bijvoorbeeld meerdere
kopers of een kopersvereniging worden uitgevoerd.
Het is wel aan te raden om voorafgaand aan de inspectie contact
op te nemen met de bouwdirectie. U voorkomt hiermee dat de aannemer de toegang
tot het bouwterrein weigert. Deze controles zijn een momentopname en kunnen
niet gelijkgesteld worden aan permanent bouwtoezicht.
Oplevering verbouwing / uitbreiding
Tijdens
een verbouwing of uitbreiding van een woning of bedrijfspand blijft het
grootste deel van het pand vaak in gebruik. Doordat er een veel directer en
informeler contact met de aannemer en zijn mensen is wordt bij het beëindiging
van de werkzaamheden vaak verzuimd het (bouw)werk officieel op te leveren.
Gevolg
hiervan is dat beschadigingen en gebreken vaak niet of veel te laat worden
opgemerkt waardoor het risico bestaat dat u met een kater achterblijft.
Wij
raden u aan om de aannemer te vragen op te leveren voordat u het verbouwde of
uitgebreide deel in gebruik neemt. U voorkomt hiermee een welles / nietes spel
over schades die voor of na de overdracht zijn ontstaan.
Uiteraard
kunnen wij u hierbij ook vakkundig bijstaan.
Het
is hierbij wel belangrijk dat de afspraken die u bij opdracht met de aannemer
heeft gemaakt goed op papier heeft staan. Zonder schriftelijke bevestiging van
de afspraken is het erg lastig hierop terug te komen bij een oplevering. Als u
in het offertestadium bijstand nodig heeft kunt u eventueel contact met ons
opnemen voor assistentie hierbij.
Nulmeting
i.v.m. (ver)bouwactiviteiten in de omgeving
Als in de nabije omgeving van uw huis een bouwproject start, kan
er schade aan uw huis ontstaan. Heiwerk kan leiden tot scheuren in de muren en
schade aan de fundering. Als een bouwput eerst wordt drooggemaakt, gebeurt dat
vaak door bemaling. Dat kan tot verzakking leiden, met funderingsschade en
scheurvorming als gevolg. Bij heiwerk lopen voornamelijk de huizen in de
directe omgeving gevaar, bij bemaling ook de huizen die verderop staan. Ook kan het zijn dat uw buren ingrijpende
(ver)bouwplannen hebben. Ook hierdoor kan schade aan uw woning ontstaan.
Om te voorkomen dat u zelf voor de schade opdraait die een ander
tijdens (ver)bouwwerkzaamheden heeft veroorzaakt kunt u een nulmeting laten
uitvoeren.
Een nulmeting houdt in dat van uw gebouw een technische opname
wordt gedaan. Er wordt een rapport gemaakt waarin alle reeds bestaande visueel
waarneembare schade wordt vastgelegd. Waar nodig worden foto’s aan het rapport
toegevoegd. Voor het rapport zijn kopieën van plattegronden en geveltekeningen
nodig. Als u hier niet over beschikt kunnen wij deze schematisch voor u
vervaardigen.
U dient dit rapport als onderhandse akte bij een notaris of de
belastingdienst te laten registreren.
Milro kan de onafhankelijke technische opname voor u verzorgen.
Ook kunnen wij u assisteren en adviseren bij het opstellen van een bouwexploit.
Dat is een officiële aansprakelijkstelling naar bouwer en/of opdrachtgever van
de (ver)bouwactiviteiten. U dringt met het bouwexploit aan op het nemen van de
benodigde voorzorgsmaatregelen en op het vooraf vaststellen van de conditie van
uw huis. Dit kan door middel van ons nulmetingrapport.
Keuring op maat
Wellicht staat bij de genoemde mogelijkheden niet de
bouwkundige keuring die u zoekt. Wellicht wilt u dat er uitsluitend naar een
deel van het geleverde wordt gekeken of dat na een verbouwing ook het bestaande
bouwdeel onder de loep wordt genomen. Na een oplevering kunt u ook laten
controleren of de geconstateerde gebreken naar behoren zijn verholpen.
In dergelijke gevallen kunt u altijd contact met ons
opnemen om de mogelijkheden door te nemen.
Meer
Jaren Onderhouds Plan (MJOP)
Als vereniging van eigenaren (VvE) wilt u graag weten waar u aan
toe bent op het gebied van achterstallig en toekomstig onderhoud.
Wij kunnen u daarbij helpen door het opstellen van een technisch
meerjaren onderhoudsplan (MJOP).
Een meerjaren onderhoudsplan is een planning van technisch
noodzakelijk onderhoud berekend over een periode van 50 jaar waardoor vrijwel
alle aan onderhoud onderhavige bouwdelen van uw gebouw in het plan zijn
opgenomen. Het rapport maakt dit over 10 jaar in hoofdlijnen en over 5 jaar in
detail zichtbaar. Tevens kan een jaarplanning van het eerstkomende jaar
bijgevoegd worden. Wij voegen daarbij een overzicht van de jaarlijks benodigde
totaalbijdrage waaruit u of uw administratiekantoor de individuele bijdragen
kan destilleren.
Met onze MJOP kunt u bepalen welke bijdrage servicekosten u van
uw leden nodig heeft om ook naar de toekomst toe een gezond financieel plaatje
te houden. Niets is vervelender dan bij noodzakelijk onderhoud een extra
bijdrage aan de leden te moeten vragen. Steeds meer kopers van appartementen en
woningen in een VvE Willen voor het tekenen van het koopcontract weten wat de
bijdrage aan de VvE is en of dit niet tot onverwachte kosten kan leiden. Met
een recent Meerjaren onderhoudsplan kunt u laten zien dat u toekomstgericht te
werk gaat.
Om tot een juist plan te komen zullen wij eerst in samenspraak
met u een technische opname van uw pand maken. Tijdens deze opname vragen wij u
om iemand mee te laten lopen om toegang tot technische ruimtes, daken enz. te
verstrekken. Tijdens de rondgang kunnen wij u natuurlijk gerichte technische
adviezen verstrekken. Tevens zullen wij
u vragen om een set tekeningen bestaande uit plattegronden van alle
verdiepingen en gevels ter beschikking te stellen. Na deze rondgang gaan wij
het het rapport opstellen.
Neemt u voor meer informatie of prijsopgave contact met ons op.
Terug naar de index
Technisch
Beheer Vereniging van Eigenaren (VvE)
Als vereniging van eigenaren bent u verplicht uw gebouwen goed
te onderhouden. Hiervoor heeft u inzicht in de technische zaken van uw gebouw
nodig. Ook zal bij (groot) onderhoud tijd en energie in technische begeleiding,
toezicht en onderhandeling gestoken moeten worden. Niet iedere Vereniging van
Eigenaren over de kennis en mogelijkheden beschikt om deze zaken te behartigen.
In dat geval kunnen wij dit wellicht voor u doen.
Ook kunnen wij voor u een aantrekkelijke combinatie van
technisch en administratief beheer aanbieden doordat wij goede contacten
onderhouden met administratiekantoor Van Veldhuyzen in Woerden. Door ons
regelmatige contact en ieder onze eigen specialisatie kunnen wij u op beide
gebieden kwaliteit bieden. Veel makelaars en VvE beheermaatschappijen beheersen
d beide disciplines vaak maar gedeeltelijk.
Als u meer wilt weten over de mogelijkheden die wij u kunnen
bieden kunt u contact met ons opnemen.
Prijsinformatie
Wij werken met concurrerende prijzen.
Wij kunnen voor u op regiebasis werken of voor een vaste vooraf
afgesproken prijs.
Voor meer informatie kunt u contact met ons opnemen..
Aansprakelijkheid van Milro Nederland
Bijzondere verplichtingen Koper / Verkoper
In artikel 7:17 staat omschreven dat de koper een woning mag
verwachten die voldoet aan de eigenschappen voor normaal gebruik.
Als de koper bijzondere
eigenschappen wil (bijvoorbeeld een winkelcentrum in de buurt, geen
burenoverlast, etc.) dan dient dit duidelijk te worden aangegeven.
De verkoper is derhalve
verplicht desgevraagd informatie te verstrekken over bijvoorbeeld asbest,
verontreiniging van de bodem, olietanks enzovoort. Tevens is hij verplicht te
melden of er sprake is van hem bekende technische gebreken, overlast door stank
of geluid, houtworm, boktor, zwammen, houtrot in constructiedelen enzovoort.
De koper is bij wet verplicht
zich op de hoogte te stellen van de technische staat en bijzonderheden van het
aan te kopen object. In het kader van deze onderzoeksplicht kan een bouwkundige
worden ingeschakeld voor een inspectie. Als naar aanleiding van een keuring
aanvullend onderzoek naar bijvoorbeeld asbest of schadelijk ongedierte gewenst
is kan MILRO dit onderzoek desgewenst voor u organiseren.
Verborgen gebreken
Indien na het passeren van de
verkoopakte een verborgen gebrek wordt geconstateerd waarvan de verkoper
redelijkerwijs zou moeten weten kan de koper vorderen dat het gebrek alsnog
deugdelijk opgeheven wordt. Als verkoper langdurig in gebreke blijft kan koper
een schadevergoeding vorderen om het gebrek zelf te (laten) verhelpen.
Bij zeer ernstige verborgen
gebreken met verregaande financiële gevolgen kan de koopovereenkomst desgewenst
alsnog door koper worden ontbonden.
Er blijven echter nog zeer veel
zaken waarover onvoldoende duidelijkheid bestaat of verkoper de koper daarover
moet inlichten. Als in een vroegtijdig stadium een goede bouwkundige keuring
wordt uitgevoerd kunnen zware discussies en moeizame bewijsvoeringen voor een
groot deel voorkomen worden.
Garanties en uitsluitingen in de
koopovereenkomst
Zaken welke niet bereikbaar
zijn en derhalve oncontroleerbaar zijn ook al verkeren deze in goede staat
uitgesloten van de keuring. Voor dergelijke onderdelen dienen in de
koopovereenkomst nadere afspraken gemaakt te worden in verband met garantie op
onderdelen.
Over het algemeen zullen
geconstateerde bouwkundige gebreken op voorhand buiten de garantie vallen omdat
hier in de prijsvorming rekening mee kan worden gehouden.
De keuringen inhoudelijk
Bij de keuringen wordt rekening gehouden met de op dat moment
geldende technische normen en voorschriften. Hierbij wordt wel rekening
gehouden met het oorspronkelijke bouwjaar of renovatiejaar en de destijds
geldende wijze van bouwen.
Het pand wordt visueel
geïnspecteerd op duurzaamheid, deugdelijkheid en veiligheid. De volgende delen
zijn aan de keuring onderhevig:
- Fundering kelders en kruipruimte voor
zover zichtbaar en binnen de geldende veiligheidsregels te betreden.
- Gevels, metselwerk en betonwerk. Voor
zover zichtbaar vanaf eigen en openbaar terrein.
- Vloeren. Mits niet afgedekt met
afwerkingen.
- Kapconstructie voor zover zichtbaar.
- Uitpandige delen schoorsteen mits
zichtbaar en/of bereikbaar.
- Installaties. Voor zover visueel
waarneembaar en in werking zijnde.
Het betreft een visuele
inspectie. Dit houdt in dat rekening moet worden gehouden met de beperkingen
hiervan en met de geldende veiligheidsregelgeving
Aansprakelijkheid van Milro Nederland
Milro Nederland voert haar
werkzaamheden uit met uiterste zorgvuldigheid. Het bureau is niet aansprakelijk
voor schade door verborgen gebreken en/of tekortkomingen aan de geïnspecteerde
panden. Op al onze opdrachten zijn de bij de kamer van koophandel onder nummer
301 54 933 gedeponeerde algemene voorwaarden van Milro Nederland BV van
toepassing. Desgewenst zullen wij u deze op verzoek doen toekomen.
Aan de in deze website
gepubliceerde informatie en prijzen kunnen geen rechten worden ontleend anders
dan na schriftelijke bevestiging door Milro Nederland BV.